Pflegeimmobilien Investments gegen den demografischen Wandel

Eine alternde Gesellschaft und niedrige Zinsen machen Pflegeimmobilien zu lukrativen Geldanlagen. Damit werden (private) Anleger zunehmend zu einer wichtigen Stütze bei Investitionen in der Pflegelandschaft.Seit einigen Jahren entwickelt sich ein Markt für Pflege- und Senioreneinrichtungen, auf dem immer mehr private Anbieter mitmischen.Immer mehr ältere Menschen brauchen adäquaten Wohnraum, spezialisierte Unternehmen schaffen ihn und wer Kapital anlegen möchte, profitiert davon. Die demografische Entwicklung ist dabei das schlagende Argument. Laut Zahlen des Statistischen Bundesamtes steigt die Zahl der Pflegebedürftigen von aktuell rund 2,7 Millionen auf 3,4 Millionen im Jahr 2030 an. Da wird schnell deutlich, wie wichtig altersgerechter Wohnraum wird und jetzt schon ist. Was rar ist, ist wertvoll. So entwickelt sich seit einigen Jahren ein Markt für Pflege- und Senioreneinrichtungen, auf dem immer mehr private Anbieter mitmischen. In Deutschland sind viele internationale Investoren aktiv. Dazu gehört der französische Korian-Konzern. Allein in Deutschland betreibt Korian 252 Pflegeeinrichtungen mit mehr als 27.000 stationären Pflegeplätzen und rund 3.000 Apartments im Betreuten Wohnen und beschäftigt mehr als 23.000 Mitarbeiter. Der nach eigener Aussage europaweit größte Pflege- und Betreuungsdienstleister baut sein Geschäft weiter aus. Im vergangenen Jahr hat Korian die Dienstleister Schauinsland und Qualivita mit insgesamt rund 1.250 Pflegeplätzen übernommen. Auch das schwedische Unternehmen Hemsö baut seine Marktmacht immer weiter aus. Hemsö ist laut eigener Aussage der führende private Eigentümer von Sozialimmobilien in Schweden, Deutschland und Finnland. Der Gesamtwert der Immobilien Hemsös beträgt umgerechnet rund 5,1 Milliarden Euro. Ende 2020 haben die Schweden ein Portfolio mit zehn Pflegeheimen in Deutschland übernommen und investieren rund 99 Millionen Euro in die Sanierung, im März 2021 übernimmt Hemsö das Pflegezentrum im bayerischen Neunkirchen. Investitionssumme: zehn Millionen Euro für die Komplettsanierung. Mehr Pflegeraum erforderlich Zwar werden bestehende Pflegeeinrichtungen oft saniert und technisch erneuert, wenn ein Betreiberkonzern Häuser übernimmt, aber die großen Lücken werden so nicht geschlossen. Nach einer Studie des Spitzenverbandes Zentraler Immobilen Ausschuss (ZIA) wird in Deutschland der Bau von bis zu 400 Pflegeheimen pro Jahr erforderlich. Die Carestone-Group mit Sitz in Hannover ist seit mehr als 20 Jahren auf dem Markt aktiv. Kerngeschäft ist das Planen und auch das Bauen von Pflegeimmobilien sowie deren Vermarktung. Erst im März 2021 hat Carestone eine Pflegeimmobilie mit 80 Einzelzimmern für stationäre Pflege und 52 Einheiten für betreutes Wohnen für 25,5 Millionen Euro an einen Hamburger Investor verkauft. Aktuell arbeitet Carestone an mehr als 60 Objekten mit insgesamt rund 6.000 Pflegeplätzen. Neben dem Verkauf an Investoren, liegt das Hauptaugenmerk von Carestone auf Menschen, die privat Kapital anlegen möchten. Die kaufen ein Appartement und vermieten es nach Fertigstellung an den, der die Einrichtung betreibt. Das können kommunale, kirchliche oder gemeinnützige Träger sein, in den meisten Fällen handelt es sich aber um private Betreiber, wie Korian, aber auch Alloheim oder Dorea. Nach der Bauabnahme übernimmt die jeweilige Betriebsgesellschaft und ist Ansprechpartner für die, die ihr Geld dort investieren. Moderate Rendite aber stabile WertanlageDie Kunden erwerben ein Pflegeappartement mit grundbuchamtlicher Absicherung wie eine Eigentumswohnung. Laut Carestone hat die Investition in ein Pflegeobjekt einige Vorteile: So sei man gegen die Auswirkungen einer Inflation geschützt, Mietverträge mit Laufzeiten von mindestens 20 Jahren sollen Mieteinnahmen sichern, auch wenn das Zimmer nicht belegt ist und für Instandhaltung des Gebäudes ist die Betreibergesellschaft zuständig. Zudem sollen Investierende mit einer Rendite von drei bis vier Prozent rechnen können. Ein Recht, später in das eigene Zimmer ziehen zu können, gibt es aber nicht. Firmen wie Carestone versprechen also eine perfekte Kombination aus Rendite und Sicherheit. Mit Rendite sind allerdings meist nur die anfängliche Bruttomietenrendite gemeint. Das ist das Verhältnis der Jahresmiete im ersten Vermietungsjahr zum Kaufpreis des Apartments. Darauf weist die Stiftung Warentest hin. Durch die Nebenkosten sinke die anfängliche Nettomietrendite um rund 0,5 Prozentpunkte. Des Weiteren nennt die Stiftung Warentest eine Insolvenz der Betreibergesellschaft als ein Risiko. Wenn Investierende Glück haben, wird schnell ein neues Unternehmen gefunden und alle Verträge laufen weiter. Garantiert ist das aber nicht. Ohne Privatunternehmen geht es nichtCarestone beispielsweise sorgt sich aber um die Sicherheit seiner Kunden und wählt die Betreibergesellschaften seiner Immobilien sorgsam aus. Grundsätzlich komme es auf Bonität und ein passendes, nachhaltiges Konzept an, die Kriterien für die Auswahl werden im Rahmen der jeweiligen Projektentwicklung nochmals spezifiziert, überprüft und abgestimmt, heißt es von Carestone auf Anfrage. Es scheint, als wäre die Öffentlichkeit auf private Unternehmen im Bereich der Pflegeheime angewiesen. Die, die sie betreiben sind dabei genauso wichtig, wie die, die sie bauen. Das Bundesministerium für Gesundheit spricht dabei auf Anfrage von HCM von Wettbewerb, der zu einem besseren Angebot für Pflegebedürftige und ihre Angehörigen führen soll und betont: „Private Anbieter leisten einen entscheidenden Beitrag, um die erforderlichen Investitionen in Pflegeheime und -angebote stemmen zu können.“ Investitionen trotz Corona-KriseUnd so werden auch die Investments in diesem Bereich interessant bleiben, denn immer mehr haben die Gesundheitsimmobilien im Blick. Sie werden als gute Alternative zu anderen etablierten Immobilienassetklassen gesehen, sagt Dirk Richolt vom Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE. Und das auch in der Corona-Krise, denn sie gelten als unabhängig von Konjunkturschwankungen.

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